为进一步完善住房保障体系，加强保障性租赁住房供给，满足新市民、青年人等住房困难群体的住房需求，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发﹝2021﹞22号）和《自治区关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(新政办发﹝2021﹞89号)和《自治州关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》等相关政策规定，结合我县实际，拟定了《和静县发展保障性租赁住房实施方案（试行）》，现将县人民政府网站公示广泛征求社会意见，公示期为7个工作日。
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附件：《和静县发展保障性租赁住房实施方案（试行）》征求意见稿
和静县住房和城乡建设局
2023年11月15日
和静县发展保障性租赁住房实施方案
（试行）
为进一步完善住房保障体系，加强保障性租赁住房供给，满足新市民、青年人等住房困难群体的住房需求，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发﹝2021﹞22号）和《自治区关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(新政办发﹝2021﹞89号)和《自治州关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》等相关政策规定，结合我县实际，制定本实施方案。
一、保障性租赁住房概念
保障性租赁住房主要解决符合条件的城市无房新市民、青年人（含各类引进人才、消防救援人员、退役军人等群体）的阶段性住房困难，不设收入线门槛。原则上以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，最大不超过120平方米，租金标准低于同地段、同品质的市场租赁住房租金。由政府提供政策支持，引导市场主体参与投资建设，坚持“谁投资、谁所有”，通过新建、配建、改建、盘活等方式多渠道供给，主要利用集体经营性建设用地，企事业单位依法取得使用权的土地或自有闲置用地，产业园区、企业自有用地，闲置和低效利用的商业、办公（技术业务）用房、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量住房改建，在新建普通商品住房项目中配建，库存房屋较多、资金压力较大的房地产开发企业将库存商品房变更为保障性租赁住房建设。
二、适用范围
本实施方案适用于我县行政区域内保障性租赁住房的规划、建设、供应和监督管理。
三、组织领导和职责分工
（一）完善和静县城镇保障性安居工程工作领导小组成员及职能，由县人民政府主要领导任组长，县委、县政府分管领导任副组长，成员由县人民政府办公室、住建局、发改委、财政局、自然资源局、公安局、民政局、税务局、各乡镇等单位主要领导组成，增加保障性租赁住房管理职能。
（二）住建局负责我县保障性租赁住房工作的统筹、指导、协调和督促，会同有关部门编制我县保障性租赁住房发展规划和年度实施计划，开展保障性租赁住房监督管理工作；发改委负责保障性租赁住房审核上报、审批、核准、备案，审查、审批项目初步设计；财政局负责统筹保障性租赁住房资金管理；自然资源局负责保障性租赁住房规划审批、土地供应、用地审批、不动产确权登记；公安局负责维护社会治安秩序，做好保障性租赁住房承租人员的户籍等信息登记管理；民政局指导制定保障性租赁住房保障标准，落实保障政策；税务局负责保障性租赁住房税收优惠政策的审核、执行；各乡镇负责引导集体经济组织等组织、单位，在符合建设规划等条件下建设保障性租赁住房。县人民政府按各单位职责分工将保障性租赁住房工作纳入目标责任考核，并督导检查。
四、房源筹集方式
保障性租赁住房主要通过新建、配建、改建、盘活等方式筹集。
（一）新建主要是利用集体经营性建设用地，企事业单位依法取得使用权的土地或自有闲置用地，产业园区、企业利用自有用地建设；
（二）配建主要是在新建普通商品住房项目中，可配建一定比例的保障性租赁住房，如进行配建原则上不低于5%。
（三）改建主要是利用闲置和低效利用的商业、办公（技术业务）用房、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量住房建设；
（四）盘活主要是将现有闲置的租赁住房、公寓、单位宿舍、人才公寓等作为保障性租赁住房使用和管理。
五、建设要求及限制条件
（一）鼓励城郊结合区、产业集中区、交通枢纽区周边的村镇集体经济组织在尊重农民集体意愿的基础上利用集体经营性建设用地通过自建、联营、入股等方式建设保障性租赁住房；鼓励企事业单位在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿等前提下，利用依法取得使用权的土地或自有闲置用地建设保障性租赁住房。
（二）鼓励产业园区、企业将闲置和低效利用的商业、办公（技术业务）、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量住房，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，按程序报批后，改建为保障性租赁住房。
（三）改建项目在规划、设计、建设、管理和最小居住面积等方面应当符合国家、自治区和自治州的相关规定、规范和技术标准。改建后的保障性租赁住房应当确保房屋质量安全，符合给排水、供电、消防安全等相关要求，具备相应的卫生、通风等条件。厂房、仓储类改建项目应当设立相应安全隔离措施，确保人员居住安全。
（四）改建项目应当以整栋、整单元、整层（应具备独立交通空间）为基本改建单位。改建项目应当为依法取得土地且批建手续齐全的合法建筑，没有查封登记、异议登记等限制转移登记的情形。存在抵押等其他权利限制的，应当依法取得相关权利人书面同意。
（五）有下列情形之一的，不得作为保障性租赁住房项目：
1.土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的非居住建筑；
2.土地剩余使用年限低于六年；
3.房屋已列入征收范围；
4.房屋经认定为危房，不具备改造条件的；
5.经认定不符合相关规定的其他情形。
六、规划选址
保障性租赁住房建设应当符合我县国土空间规划和城镇住房发展规划要求，充分考虑城市基础设施和交通出行条件，合理选址布局，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近及城市建设重点位置等区域。
七、建设面积标准
保障性租赁住房原则上以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，最大不超过120平方米，且70平方米以下小户型套数不得低于我县保障性租赁住房总套数的80%；用工集中、人员密集且流动性大的产业园区、企事业单位等应建设宿舍型保障性租赁住房，重点解决管理人员、技术工人等职工的阶段性居住问题。保障性租赁住房建设适用标准按照《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》(建办标﹝2021﹞19号)执行。
八、产权管理
按照“谁投资，谁所有”的原则，对我县行政区域内的保障性租赁住房进行权属登记。新建项目建设单位应当在保障性租赁住房竣工验收备案后60日内申请办理不动产权手续。不动产登记部门在不动产登记簿及权属证书附记栏应注明“保障性租赁住房”。
九、信息管理
住建局应在项目认定之日，指导督促产权单位将项目录入保障性租赁住房APP建设管理系统；首次登记后10个工作日内或竣工验收合格后60日内，将房源信息录入保障性租赁住房APP运营管理系统，实施线上运营、管理、监管。采取“互联网+住房租赁+金融”模式。通过信息系统实现房屋租赁信息发布、预约看房、房源信息校验、金融服务、支付结算等，网上签订房屋租赁合同及备案。
十、政策支持
（一）土地政策
1.保障性租赁住房建设用地纳入年度住房土地供应计划，单列指标、优先安排、应保尽保，用地可通过出让、租赁、划拨等方式供应。新建普通商品住房项目中配建保障性租赁住房的，应将配建比例纳入土地出让方案。
2.利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的，集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款；
3.企事业单位利用依法取得使用权的土地或自有闲置用地，经县人民政府同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下建设保障性租赁住房，变更土地用途的，不补缴土地价款，原划拨性质的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人通过自建或合作建设运营保障性租赁住房。
4.利用闲置和低效利用的商业、办公（技术业务）用房、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量住房，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，按程序报批后，改建为保障性租赁住房的，在改建为保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。
5.产业园区、企业利用自有用地建设保障性租赁住房的，经县人民政府批准后，产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限可由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分全部用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各项目配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，按照优化布局，合理配套的原则，统一建设保障性租赁住房，集中管理。
（二）税收政策
1.住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。
对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。
2.对利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用第一条规定的增值税政策；企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租上述保障性租赁住房的，比照适用第一条规定的房产税政策。
保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。
3.公告所称住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。
公告所称专业化规模化住房租赁企业的标准为：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套（间）及以上或者建筑面积3万平方米及以上。对新疆维吾尔自治区住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门，可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。
4.保障性租赁住房建设项目免收城市基础设施配套费。
5.利用非居住存量土地和房屋建设（改建）为保障性租赁住房的，在取得保障性租赁住房项目认定书后，其用水、用电、用气、用暖执行民用水电气暖价格。
（三）金融政策
1.保障性租赁住房建设单位可将建设项目用地使用权抵押，向银行申请贷款。
2.鼓励银行业金融机构以市场化方式向建设、自持运营的保障性租赁住房主体提供长期贷款。充分发挥金融工具支持力度，引入市场化资金运作，支持发展保障性租赁住房。
十一、审批流程
发改、自然资源、住建等部门应落实项目立项、用地、建设等网上并联审批制度，缩短审批时限，提高审批效率，减轻企业负担。
（一）利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。
（二）对符合要求的保障性租赁住房项目，经住建、发改、自然资源等相关部门审核通过，并纳入自治区保障性租赁住房建设计划后，由和静县城镇保障性安居工程工作领导小组出具项目认定书，作为办理审批手续、享受税收、民用水电气暖价格等相关优惠政策的依据。
十二、保障标准
（一）保障对象。保障性租赁住房主要解决符合条件的城市无房新市民、青年人（含各类引进人才、消防救援人员、退役军人等群体）的阶段性住房困难，不设收入线门槛。对符合条件且有未成年子女的家庭，可根据未成年子女数量在户型选择方面给予适当照顾。
（二）申请程序。住建局会同有关部门为保障性租赁住房的供应对象提供公开的服务点办理保障性租赁住房申请等业务。
（三）租金标准。保障性租赁住房租金接受政府指导，遵循“住户收入可承受、财政保障可持续、企业经营可持续”的原则，租金标准低于同地段、同品质的市场租赁住房租金，原则上租金价格不高于市场租金的80%。租金标准报经县人民政府批准后实施，并向社会公布，定期调整。其中：
1.对符合我县引进高素质、高层次人才安居政策的，租金按《新疆维吾尔自治区定价目录》规定执行，可给予租金减免；
2.在我县无自有住房，且未享受其他住房保障方式的，租金标准原则上为市场租金的80%。
（四）租赁合同。保障对象与保障性租赁住房产权单位或受委托的运营管理单位应当依法签订书面租赁合同。租赁合同到期后，符合保障性租赁住房承租条件的可以申请续租并重新签订租赁合同，不符合保障性租赁住房承租条件的，应当依合同退出。
（五）运营主体。支持政府公租房经营机构开展保障性租赁住房业务，鼓励专业化、规模化住房租赁企业开展保障性租赁住房经营活动，鼓励房地产开发企业、房地产经纪机构、物业服务企业通过自持、代管、租赁、购买等方式筹集房源，开展保障性租赁住房经营活动。
（六）运营期限。保障性租赁住房项目持续运营期限不宜低于六年；享受中央、自治区、自治州专项奖补资金的保障性租赁住房项目，持续运营期限不宜低于十年。
（七）构建互嵌式居住。按照“构建各民族互嵌式社会结构，发展城镇互嵌式社区”的要求，积极推进保障性租赁住房互嵌式居住。结合我县民族比例、人口规模、产业布局、居住习惯等实际，确定保障性租赁住房民族分配比例，原则上单一民族比例不得超过70%。
十三、监督管理
（一）保障性租赁住房不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。
（二）住建部门负责加强保障性租赁住房项目的日常监督管理。
（三）在保障性租赁住房运营期间，未纳入信息平台管理、改变房屋用途、未按要求执行优惠租金标准或者“以租代售”等违规行为的，由相关部门依法依规处置。
十四、附则
本实施方案自公布之日起施行。